Законопроект # 2458 став Законом # 1060.
Які зміни в житловому секторі та які з них дійсно важливі
Законопроект # 2458 став Законом # 1060.
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1060-20#Text
Закон передбачає, що:
  1. виконавчий орган місцевої ради зобов'язаний оголосити і провести конкурс до 1 травня 2021 року;
  2. до 31 грудня 2021 року органи державної влади та місцевого самоврядування мають забезпечити формування земельних ділянок шляхом визначення меж земельних ділянок - землю під будинком передадуть власникам квартир;
  3. прибудинкову територію прибиратимуть, тільки якщо вона внесена в кадастр як власність мешканців;
  4. договори про надання комунальних послуг є публічними, тобто не треба їх укладати індивідуально;
  5. Завершення обладнання будинків лічильниками тепла та води: зобов'язання монополістів закінчити оснащення будівель лічильниками до 1 серпня 2022.
Цікавості:
  1. Провести конкурси фізично неможливо))) Закон набув чинності 1 травня 2021 року, хоча був прийнятий ще в грудні 2020 року. Проте Президент підписав його лише 29 квітня. Саме до 1 травня місцева влада мала провести конкурс і призначити не обравшим форму управління співвласникам управителя. Якщо б управителя призначив за конкурсом орган місцевого самоврядування, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначалася би на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу. Практика свідчить, що конкурси проводяться із порушеннями та не дають можливість розвиватись ринку ЖКГ. На конкурсах створюються лоти без повної інформації із характеристиками будинків, де мали би змогу приймати участь невеликі управителі та компанії, крім старих ЖЕКів.
  2. А що з ЖБК - вони лишаються? Зобов'язань щодо проведення конкурсів в будинках, які вже не відносяться до ЖЕКів, але й форму управління не обрали формально немає. Цікаво, що законодавці продовжують уникати питання щодо участі ЖБК та інших кооперативних юридичних форм під час реформування житлової сфери - немає ЖБК і в програмах підтримки. Що робити? Стаття 5 ЗУ "Про ОСББ" передбачає створення об'єднання співвласників через реорганізацію кооператива. На практиці реорганізація іде дуже повільно в тому числі через набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо захисту права власності" (№ 159-IX від 03.10.2019 р.), яким було, серед іншого, внесено зміни до Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань" (№ 755-IV від 15.05.2003 р.), - щодо труднощів у державній реєстрації ОСББ з огляду на вимоги закону щодо нотаріального посвідчення підписів на документах, а також щодо довіреності "представника". Так от, процедура реорганізації виявилась складнішою за процедуру ліквідації Кооперативу та створення ОСББ окремими процесами. Реорганізація ефективна тільки у випадку продовження ведення будинку на тих самих умовах.
  3. Процедуру передачі землі в ОСББ все ще не встановлено, але в новому законі намагаються прописати прибирання та тариф:
  4. а) У разі якщо прибудинкова територія багатоквартирного будинку не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку, прибирання та інші послуги з обслуговування території навколо такого багатоквартирного будинку можуть бути включені до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (у тому числі при визначенні управителя на конкурсних засадах)
  5. б) прибудинкову територію прибиратимуть, тільки якщо за даними Державного земельного кадастру вона перебуває у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку
  6. в) виключно за згодою споживачів із визначенням на договірних засадах та погодженням з органом місцевого самоврядування меж та площі території, яку співвласники згодні утримувати.
Тобто у переважній більшості (більше 98%) територія навколо БКБ зараз відноситься до власності місцевих рад. Мешканці самостійно її прибирають за власний кошт, включаючи до кошторисів ОСББ.

Там де не створено ОСББ продовжують діяти ЖКСи під виглядом "управляючих компаній". Останні не погоджують свої тарифи, але залишають їх на демпінговому рівні без можливості розвитку.

Зазначена норма введе обов'язок встановлювати тариф на прибирання ВИКЛЮЧНО через погодження із мешканцями. Але як це погодження отримати в БКБ, де люди не змогли провести жодних зборів?! Знов ЖКСи будуть "створювати" протоколи? І що ж така норма вирішила?

Протиріччя: передати власникам квартир землю яким чином? Кожному виділити ділянку і прив'язати до квартири? Тоді голосувати вже будуть не тільки площею квартири, але й ділянкою? А можна буде окремо продати ділянку? Прив'язка до ділянки яким документом буде оформлена? І таких питань ще багато. Тому єдиним рішенням може стати внесення терміну "прибудинкова територія" та закріплення її за ОСББ, як представницьким органом співвласників. Проблема - у випадку ліквідації ОСББ що відбудеться із прибудинковою?

Варіант вирішення питання із "боротьбою" ОСББ та тих, хто не може створити ОСББ на прикладі Польщі - закріпити, наприклад, на 2 роки без права переобрання, за кожним безвідповідальним БКБ управляючу компанію із тарифом значно більшим від сьогоднішнього із витратами на ремонт та відновлення БКБ. Це надасть можливість розвитку конкуренції та появою ринку ЖКГ-послуг.

Поки люди не розуміють відповідальність за свій будинок нічого не зміниться. Законодавча база вже є питання бажання. Але для декого краще сидіти і жалітися, що ЖЕК нічого не робить ніж навести порядок. А ринок він тим і хороший, що сам створює найкращих. Так, що все питання часу і зусиль.

Що було в Польщі
Польша спочатку привела у порядок реєстри власності, прийняли пакети земельного законодавства і вже на базі цих законів були здійснені наступні кроки:
  1. Масова приватизація - мешканцям доводилося відшкодовувати державі до 10% вартості приватизованої нерухомості
  2. Створення власниками багатоквартирного будинку об'єднання ОБОВ'ЯЗКОВЕ! І ці спільноти відразу отримали відповідальність за ухвалення всіх рішень, включаючи питання управління, для свого будинку. Таким чином був створений клієнт для ринку житлових послуг.
  3. Дроблення ЖЕКів і подальша приватизація. Усі великі міста країни вирішили відмовитися від субсидування ЖЕКів. Це є вкрай важливим, адже субсидування унеможливлює ринкову конкуренцію, "закриваючи" можливість приходу на ринок нових гравців. При цьому, щоб захистити ці компанії від "демпінгу", багато міст ввели тимчасову заборону на зміну управителя. Наприклад, у Кракові така заборона діяла два роки.
  4. Прозоре регулювання - 1997 року в Польщі ухвалили закон "Про управління нерухомим майном" (Ustawa o gospodarce nieruchomościami). Тим самим фактично з нуля була створена професія управителя нерухомістю.
  5. Не сертифікація управителів, а страхування. Однією обов'язковою умовою роботи управителів є наявність страхування їхньої цивільно-правової відповідальності перед третіми особами. Аналогічним чином обов'язковому страхуванню підлягає і залучення підрядників: електриків, водопровідників тощо.
Простіше кажучи, підписуючи договір з професійним управителем, власники житла знають, що збитки від їхньої можливої помилки компенсує страхова компанія. А це забезпечує високу довіру споживачів, без чого реформи ніколи не стали б успішними. А водночас ризик-аналіз страхових компаній, які ризикують власними грошима, набагато краще гарантує професійний рівень управителів, ніж будь-який сертифікат від держави.

6. Термомодернізація БКБ. Державна допомога часткова - покривають частину витрат на ремонтні роботи за умови, що за їхніми підсумками буде зафіксовано зниження споживання тепла.

Саме в такій послідовності це працює. В Україні законодавці створили п.6. частково, але забули про попередні умови утворення споживача.