Что не так с ЖКХ?

Что не так с ЖКХ?

В ЖКХ Украины хаос продолжается.

Я не буду критиковать и "кричать", что все плохо. Пройдемся по эффективности механизмов и реальной ситуации на "рынке". + подумаем над решениями (без выдумывания велосипеда).
Я расскажу:
  1. почему название "ЖКХ" и производные от него "коммунальные услуги" морально устарели
  2. что такое этот рынок домовых услуг
  3. результаты анализа и статистики по Одессе: сколько генерируют многоквартирные дома денег на счета обслуживающих организаций
  4. почему в Одессе нет "управляющих компаний", а что есть
  5. сравнение по взносам и генерации поступлений четырех самых больших в Одессе обслуживающих компаний
  6. немного заденем застройщиков и пройдемся по 55-и объектам в сравнении их взносов
  7. и сильно посмотрим на примеры из США: как работает система обслуживания, насколько большая власть у их аналогов нашим ОСМД и что можно применить из этого у нас.
Погнали)))
Закон о ЖКУ – удар по хаосу в коммуналке
Несмотря на заверения, что с принятием Закона Украины "О жилищно-коммунальных услугах" хаос закончился, не все так.
"Принятие закона это большой шаг к обеспечению качественных услуг для миллионов жителей многоквартирных домов. Взаимодействуя с Законом "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" он ориентирован на укрепление в Украине института "эффективного собственника". Его действие в комплексе с законами "Об энергетической эффективности зданий" и "О Фонде энергоэффективности" - это не просто новое качество жилья, это залог энергонезависимости нашей страны. А для каждого человека этот документ – это возможность влиять на предоставление качественных услуг по справедливой цене. Теперь потребитель может полностью спросить с исполнителя услуг или управляющего об их деятельности и эффективности расходования средств, уплаченных за коммунуслуги. Это гарантия справедливых цен в платежах!"
И даже есть такие красивые картинки
А теперь вернемся в реальность
Начнем осмотр состояния с простых определений.
Интересно, а кто читал определение ЖКХ?
По ЗУ О ЖКП:

"житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг"

Стаття 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачає наступний перелік житлово-комунальних послуг:
  1. житлова послуга – послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:
    - утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
    - купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
2. комунальні послуги – послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.

Так вот, в перечне нет ничего "коммунального".
Т.е. вообще откуда взялось это "коммунальные'? Где коммуны? Может, все же, просто "домовые услуги" и все?))
Так дальше и будем их называть и вот почему

Какой-то же рынок уже у нас есть, ведь так?

Ры́нок — совокупность процессов и процедур, обеспечивающих обмен между покупателями (потребителями) и продавцами (поставщиками) отдельными товарами и услугами.

Рынки могут принимать различные формы. Одним из главных критериев рынка является свобода действий участников, что обеспечивает наличие конкуренции (Sullivan, Arthur; Steven M. Sheffrin (2003). Economics: Principles in action. Upper Saddle River, New Jersey 07458: Pearson Prentice Hall. pp. 28. ISBN 0-13-063085-3.).
Чем больше число независимых участников, тем выше конкурентность рынка. Рынок с одним основным продавцом и несколькими покупателями называется монополией.

Спойлер: в Украине нет рынка домовых услуг)))

Разбираем почему
Текущая ситуация на рынке (Одесса)

Жилой фонд города Одессы состоит из 9070 многоквартирных домов, из которых ветхих и аварийных - 901 дом (примерно 10% от общего количества). Неотложного капитального ремонта требуют примерно 4532 дома.

В период 2016-2020 годов было создано 901 объединение совладельцев многоквартирных домов. Всего в Одессе создано 1371 ОСМД – это 15% от общего количества домов. 85% домов по-прежнему под «управлением» ЖКСов.

Управляющих компаний около 20, из них 8 - ЖКСы (точной статистики нет, т.к. не ведется)
По данным статистики в Одессе на 2020 год 59,3 млн. кв.м. площади для проживания.

Минимальный объем (₴3,81 ($0,14) /кв.м. – 2711,16 млн. грн. ($102,62 млн. в год.)

Ожидаемый объем рынка при тарифе 8,90 грн/кв.м. – 6333,24 млн. грн. ($239,71 млн. в год)

В среднем на каждый дом около 10% неплательщиков. Это около 22,59 млн. грн/мес долга. 271,08 млн. грн в год. $10,26 млн. в год. Прогнозируемое поступление с учетом неплательщиков $215,74 млн. в год.
А что с управляющими компаниями?
Форми управління багатоквартирним будинком
1. Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.
За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Стаття 9 ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"
Управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
п. 14. ст. 1 ЗУ "Про житлово-комунальні послуги"
И так уж на практике выходит, что заключать договора с каждым сособственником, да еще и не в новострое сильно накладно.
Поэтому, в Одессе, например, нет ни одного управителя в понимании Закона.

На практике применяется формат взаимодействия:
  • Создали ОСМД
  • Заключили договор подряда с обслуживающей организацией (есть и такие, кто с ЖКСом заключили))
А уже в роли этого подрядчика по обслуживанию дома выступают и ФОПы, и ТОВки, и Кооперативы.
Распределение обязанностей при этом может быть абсолютно на любой вкус. Есть и те, кто полное управление передали в ЖКСы - распоряжение счетом, подписание договоров от имени ОСМД и т.д. При всем при этом, ответственность за финансовую и организационную часть остается за председателем правления ОСМД - не тому отправили деньги УК - отвечает не УК, а ОСМД. Для многих по-прежнему такой риск оправдан в угоду соблюдения низкой стоимости содержания дома...

Понятное дело, что остаются и ОСМД, которые сами поняли, как можно заключать договора с другими подрядчиками напрямую - ФОП электрики, сантехники, клининг и т.д.
Вот как выглядит сравнение по количеству обслуживаемых домов
ТОП лучших управляющих жилищно-коммунальных компаний по версии www.048.ua:

  • Суворовский (504 жилых дома, 947 820 кв.м., Тариф ≈4,03 грн/кв.м., Поступления 3 819 714,6 грн/мес) 36,7% от ОСМД и 5,6% от всего рынка
  • Ренессанс (102 жилых дома, 4 бизнес - центра, 280 000 кв.м., Тариф ≈5,4 грн/кв.м., Поступления 1 512 000 грн/мес) 7,4% от ОСМД и 1,1% от всего рынка
  • Наш Дом (43 жилых дома, 515 000 кв.м., Тариф ≈14,6 грн/кв.м., Поступления 7. 519 000 грн/мес) 3,1% от ОСМД и 0,5% от всего рынка
  • Комфорт Сервис (42 жилых дома, 500 000 кв.м., Тариф ≈6 грн/кв.м., Поступления 3 000 000 грн/мес) 3% от ОСМД и 0,4% от всего рынка
  • Евроформат (нет данных)
Т.е. под управлением Управляющих компаний находится около 700 домов. Часть из них в формате договора ОСМД-УК.
А что застройщики?
Они же тоже свои управляющие компании делают
Застройщиков в Одессе – около 80 компаний. Основных 28. Из них около 10 имеют свою управляющую компанию.

https://docs.google.com/spreadsheets/d/15zL5Vyob7p...


Я проанализировал 55 объектов.
По состоянию на 12.06.2021
  • минимальный тариф – 3,81 грн./кв.м. ОСББ «Садовая 16» (ул. Садовая, 16. 3 этажа, 55 квартир).
  • максимальный – 27,85 грн./кв.м. ОСББ «Белый дом» (пр-т Академика Глушко, 32. 24 этажа, около 700 квартир).
Средний тариф 14,16 грн/кв.м.

По данным статистики в Одессе на 2020 год 59,3 млн. кв.м. площади для проживания. Это если каждый заплатит по минимальному тарифу – 225,93 млн. грн. в месяц.

Но платят не все. ЖКХ работают в долг, т.к. оплата за прошедший месяц поступает в следующем, а с подрядчиками им нужно рассчитываться сразу. Так формируется постоянный долг в один месяц. В среднем на каждый дом около 10% неплательщиков. Это около 22,59 млн. грн/мес долга.

А что с домовыми услугами в мире?
В английском языке есть словосочетание housing and utilities (эквивалент ЖКХ). Добавьте к нему слово payments - и получится аналог коммунальных платежей (housing and utilities payments). Оплатить коммуналку: по-английски - to pay for housing and utilities.

Т.е. то, что у нас по привычке и в законах продолжают писать "коммунальное" (хотя помним, что коммун уже нет давно), в развитых странах просто: платеж за дом.

А вот и Мировой рейтинг потребительских цен и уровня жизни Numbeo позволяет оценить, в каких странах приходится больше всего платить за домовые услуги (правда так лучше и понятнее звучит?!).

График: основные (электричество, отопление, вода, мусор) для квартиры 85м2, услуги (ежемесячно)
Германия (1 место). Стоимость домовых услуг составляет $3,11 за кв.м. в месяц в среднем.
Польша (18 место). Стоимость домовых услуг составляет $2,21 за кв.м. в месяц в среднем.
Румыния (49 место). Стоимость домовых услуг составляет $1,34 за кв.м. в месяц в среднем.
Украина на 56 месте – средний платеж за квартиру определен в размере $1,28 долларов в месяц в среднем.
Нажмите на изображение и посмотрите подробно на сайте NUMBEO
В мире

  • Монополизация на рынке не допускается.
  • Управляющие компании работают в условиях жесткой конкуренции.
  • В большинстве стран ЕС жильцы многоквартирных домов сами выбирают поставщиков услуг, которые предложат более выгодные тарифы. При этом все поставщики имеют равный доступ к коммунальным сетям, которые принадлежат государству.
  • В Великобритании, Германии, Франции распространена практика отключения воды и электричества, а штрафы чрезвычайно крупные. Причем достаточно просрочить оплату лишь на несколько дней. И «неотключаемых» должников там нет в принципе.
  • Еще в ряде стран есть практика оплаты коммунальных услуг наперед. В доме устанавливаются счетчики с терминалами для мгновенной оплаты. Владелец недвижимости пополняет свою карточку, прикладывает карточку к терминалу на счетчике и мгновенно происходит списание средств и например электричество моментально включается.
Сравним с домоуправлением в США
Основной вопрос к управляющим компаниям или ОСМД у нас - куда идут деньги. В Америке эту проблему решили иначе.

В США есть Ассоциация домовладельцев (HOA - Homeowner's association), а есть менеджмент компания (HOA Management Company), которая управляет несколькими HOA. HOA - аналог ОСМД или, скорее, ассоциации ОСМД. А платеж называется homeowners association fee.

HOA - это популярный термин для «ассоциации сообщества», но может иметь и другие названия, такие как: ассоциация владельцев собственности (POA), развитие общих интересов и сообщество смешанного использования. Хотя между ними есть различия, общая функция остается той же: управлять районом демократическим способом для поддержания целостности сообщества, а также ценностей собственности.

НОА состоят из домовладельцев и управляются избранным или нанятым советом директоров. В более крупных сообществах правлением НОА нередко руководит штатный менеджер. Во всех случаях члены НОА имеют право голоса в решениях сообщества и внедрении новых правил.

Видео для разминки)
А вот для разминки видео одной из американских компаний, где они объясняют что такое НОА или ассоциация домовладельцев
Так выглядит сайт Ассоциации домовладельцев (HOA - Homeowner's association)


https://hoafixit.com

А так выглядит сайт менеджмент компании (HOA Management Company)

https://spectrumam.com

Заранее узнавайте, где находится ваша будущая квартира – в кооперативе или в обычном доме. Доля в кооперативе стоит в два-три раза дешевле, но в список обязательных ежемесячных расходов будет входить, как правило, немалая плата HOA. В целом чем элитнее комплекс, где находится ваша квартира, тем выше будут абонентские взносы.

Особенность.
Учтите, что ассоциация собственников недвижимости в США – орган, для которого не предусмотрено регулирование на муниципальном уровне. То есть каждая ассоциация сама устанавливает свои правила. К примеру, ассоциация дома может решить, что жильцы не имеют права заводить домашних животных или украшать окна на праздники. Такие нюансы стоит узнать заранее, ведь за нарушение правил – солидный штраф.


Ассоциации домовладельцев существуют не во всех районах, поэтому у американцев есть выбор, купить недвижимость в том месте, которое обслуживает НОА, или вне такового. Однако на деле оказывается, что наиболее привлекательные варианты жилья в городской черте с хорошей инфраструктурой для среднего класса находятся под приглядом той или иной ассоциации. Причем НОА появляются в районе чуть ли не раньше самой постройки.

Строительная фирма нанимает частную управляющую компанию на время застройки района, чтобы та следила за порядком и занималась маркетингом домов. Когда стройка заканчивается, жильцы могут оставить эту же управляющую компанию или подписать контракт с другой.

Смысл НОА - решать проблемы сообщества силами и решениями собственников домов или квартир.
То есть чтобы НОА существовало, должно сначала быть некое сообщество - например, многоэтажный жилой дом или коттеджный поселок или просто расположенные недалеко друг от друга частные дома, решившие объединиться.

Объединившись, люди выбирают руководителей НОА (президента, ответственного за бухгалтерию и т.д.), регистрируют свое НОА как компанию, делают необходимые финансовые резервы (в Калифорнии, около 10% от оборота должно быть в качестве гарантийного фонда, к которому прикасаться запрещено) и начинают функционировать.

Должности в НОА. Президент, бухгалтер, ответственный за организацию праздников – все должности в ассоциации избираемые. При этом местные жители трудятся на благо района только на волонтерских началах, то есть бесплатно. Как правило, это пенсионеры или у этих людей уже есть работа, но они очень заботятся о своем районе.

Взносы. В зависимости от того, что входит в пакет их услуг, ежемесячный взнос будет варьироваться от $50 до $4 тыс в год. Иногда в сумму абонентской платы уже входит вывоз мусора, страховка от пожара, плата за воду и канализацию, парковка, так что отдельно за всё это платить не потребуется. Обычно 20-25% от этих средств поступает на накопительный счет, остальное тратится на текущие расходы. В штате Техас, например, НОА на частные низкоэтажные дома (всего около 2 тысяч строений) взнос $550 в год. Платить можно ежеквартально или все сразу, но обязательно. Должников ждут серьезные неприятности: помимо штрафа, управляющая компания может наложить арест на имущество.

Интересно
Некоторые компании вместе с вашими показателями в счёте указывают также «расход», к примеру, ваших соседей (анонимно) или в среднем по штату. Таким образом вы можете понять, насколько экономно используете ресурсы – политика государства направлена именно на это. С этой же целью коммунальные компании предлагают разные пакеты услуг и тарифы (к примеру, ночные или рассчитанные на «непопулярные» часы).


Обязанности НОА. Входит поддержание чистоты на улицах, посадка цветов и деревьев, уход за газонами, ремонт оросительной системы. За состоянием бассейна, теннисного корта и спортзала, которые имеются на территории района, тоже следит НОА. В ее функции входит и организация парковочных мест: к примеру, ограничение стоянок на улице, чтобы не затруднять доступ скорой неотложной помощи, пожарной машины или полиции. Кроме того, ассоциация устраивает праздники для жителей района.

Кроме того, в каждом доме есть как минимум один человек (superintendant, или просто super), который следит за порядком. Чаще всего он постоянно живет в доме и занимается всем, что нужно в доме: убирает на улице и в помещении, пылесосит, следит за индивидуальным отоплением, делает мелкий ремонт сантехники, следит за цветами летом, ответственный за елку и гирлянды зимой и многое другое. Также из HOA fee выделяются деньги на ремонт дома. Решения о выделении определенных сумм денег принимается комиссией жильцов или общим собранием, а менеджмент дома каждый год представляет финансовый отчет на собрании. При такой системе каждый доллар находится под контролем, а дома обычно намного уютнее и функциональнее.
Сфера контроля НОА достаточно обширна (стоит поучиться)))
Области, которыми НОА может управлять за пределами бюджета и финансов собственности, включают (но не ограничиваются):
  • Минимальная продолжительность аренды
  • Как часто можно арендовать квартиру
  • Как долго вы должны владеть недвижимостью, прежде чем ее можно будет сдавать в аренду
  • Стандарты и процедуры утверждения арендаторов
  • Необходим ли залог, если долгосрочный арендатор переезжает в меблированное помещение (обычно, все квартиры сдаются без мебели)
  • Плата за подачу заявления на долгосрочную аренду
  • Требуется ли проверка кредитоспособности
  • Часы работы любых мест общего пользования, таких как бассейн или фитнес-центр
  • Правила парковки (например, может ли владелец разрешить кому-либо использовать свое пространство в краткосрочной перспективе
НОА также контролируют бюджет всего сообщества. В большинстве случаев за фактический бюджет должны проголосовать собственники в целом, но именно НОА (с помощью менеджеской компании) устанавливает варианты. Бюджет влияет на ряд областей, включая (но не ограничиваясь):
  • Ваши ежемесячные (или в некоторых случаях квартальные или годовые) взносы в НОА
  • Какое обслуживание будет выполняться (виды и качество)
  • Откуда будет финансироваться резервный фонд НОА (деньги, отложенные на случай чрезвычайных ситуаций)
  • Любые возможные дополнения или изменения в удобствах
  • Будет ли добавлена оценка (дополнительный счет к тому, что вы платите каждый месяц, как правило, для покрытия любых не предусмотренных в бюджете расходов)
  • Какой вид страхования будет у имущества (дома и квартиры в отдельности)
  • Ремонт / замена частей вашей квартиры, которые вам не принадлежат (в некоторых случаях крыши и окна).
Примеры расходов на налоги и домовые услуги для жилья разных типов (в год)
В съёмной квартире арендатор, как правило, не платит налог на собственность и не покрывает страховку.
Приобретая жилье в определенных районах, новый собственник автоматически становится абонентом HOA. И домовые услуги, и капитальный ремонт – все делается через ассоциацию домовладельцев. Действительно, некоторые ассоциации домовладельцев требуют очень высокие платы. И тому есть две причины.

  • Форма собственности
    Люди могут купить не отдельную квартиру в доме, а долю в кооперативе. Такое жилье стоит в 2-3 раза дешевле, но взносы в ассоциацию домовладельцев оказываются на уровне практически арендной платы.
  • Дорогое жильё
    Квартиры в небоскребах Манхэттена стоят существенно дороже тех, что в Бруклине или Квинсе Нью-Йорка. И взносы в ассоциацию домовладельцев, соответственно у них выше. В эти взносы входят не только стандартные домовые услуги. Здесь и содержание бассейна, теннисного корта, игровой площадки и прочей инфраструктуры этой ассоциации.
Какие вообще виды услуг нужно оплачивать вне НОА?
Вода

Воду в США не принято экономить, тем более стоит она недорого. Среднестатистический американец расходует около 3 тысяч галлонов воды в месяц. Это приблизительно 10-11 кубометров воды. Один кубический метр воды в среднем составляет 55-60 центов.

На одного человека в месяц приходится $5,5-$6. Из-за низкого тарифа на воду, хозяева арендных квартир зачастую вообще не взымают дополнительной платы за нее.
Отопление

Цена за отопление в штатах разнится. В южных штатах, например, оно вообще не предусмотрено. В некоторых домах представлено центральное отопление без счетчиков. Его оплата включается в стоимость аренды жилья. В некоторых домах установлены газовые котлы. Отопление в таких домах обойдется в $80-110 в месяц.

В многоквартирных домах также могут устанавливаться индивидуальные HVAC (Heating, ventilation, and air conditioning). По сути, это напоминает сплит-системы, которые работают как на охлаждение, так и на обогрев.
Электричество

На электричество в США осуществляется большая нагрузка. Дома американцев максимально оборудованы техникой: мощные стиральные и сушильные машины, посудомойки, духовки и прочие энергоприборы. Все это требует больших затрат.

В среднем, 1 кВт в США стоит $0,13. Дороже всего электричество обходится в Новой Англии. Так, в штате Коннектикут 1 кВт стоит $0,22. Вдвое дешевле электричество в штатах Луизиана и Вашингтон – $0,09 за 1 кВт. В среднем за небольшую квартиру в месяц выходит порядка $100.

Газ (для кухни) в среднем обходится в $20-30 в месяц. Эта затрата не столь сильно ощущается относительно других платежей.
Домашний телефон, Интернет и TV

Эта тройка бьет по карману американцев. Интернет является дорогим удовольствием, но без него никак не обойтись, особенно в период карантина. Кабельное телевидение тоже прочно обосновалось в повседневной жизни жителей США.

От домашнего телефона в Америке и не собираются отказываться. Мобильный телефон, как правило, используется только для самых близкий контактов и срочных звонков. Обычные звонки стараются делать именно на домашний телефон. Это считается хорошим тоном.

В среднем такой пакет услуг связи обходится в $150 в месяц.
Сервисы и подписки

Вероятно, в США нет семьи, которая бы не заказывала товары на Amazon. Без подписки доставку нужно ждать несколько дней. А если подключить Amazon Prime за $12 в месяц, то доставка осуществляется на следующий день, а иногда даже и через несколько часов.

Несмотря на огромное количество каналов кабельного телевидения, многие жители США имеют подписки на Netflix, HBO и подобного рода сервисы.
Налоги на недвижимость

Выплачивать Property Tax можно либо один раз в год, либо один раз в квартал, на усмотрение собственника. Размер налога на недвижимость зависит от многих факторов: района, размера дома, года постройки, инфраструктуры вокруг и пр. Налог на небольшой дом с 3 спальнями может начинаться от $2 тыс. в год.
Парковка

Если американец живет в многоквартирном доме, то, вероятнее всего, ему нужно будет дополнительно платить за парковку. В Лос-Анджелесе и Сан-Франциско, например, стоимость парковки, чаще всего, уже включена в аренду. В Нью-Йорке, напротив. Обычное дело, когда парковку приходится платить дополнительно. Стоимость наземной парковки начинается от $40 в месяц, за подземный паркинг – от $100.
Страховка на недвижимость

Американцы практически всегда действуют по безрисковой модели, понимая, что лучше застраховать все, что можно, чем потом нести большие потери. Почти у каждого американца есть страховка от пожаров; нередко дома страхуют от землетрясений, затоплений, стихийных бедствий. Дополнительно включают в полис кондиционеры, электропроводку, сантехнику. Годовая стоимость страховки – 1–5% от стоимости жилья (в зависимости от включённых услуг). Страховка на небольшую квартиру начинается от $250 в год.
Основными затратными статьями домовых платежей в США являются отопление, электроэнергия и интернет. Вода и бытовой газ в США стоят не дорого, поэтому существенно на общую сумму домовых услуг не влияют.
Для экономии, например, интернет платежей, американцы используют wifi, при помощи маршрутизатора можно неплохо сэкономить, разделив абонентскую плату на 2-3 квартиры.

Сборы за специальные услуги тоже есть. Например

Плата за поездку: каждый раз, когда город должен отправить кого-то, чтобы выключить или включить счетчик воды или отправить окончательное уведомление об отключении, взимается плата в размере 15 долларов за поездку.

Штрафы: Счета за домовые услуги, не оплаченные полностью к установленному сроку, считаются просроченными, и на них взимается штраф в размере 7,5%. Городские власти также отправят клиенту просроченное уведомление по почте. Если просроченные платежи не были получены муниципалитетом в течение 7 дней после этого уведомления, будет отправлено уведомление об отключении. Если просроченные платежи не будут оплачены в течение 7 дней после уведомления об отключении, вода будет отключена. В случае отключения воды из-за неуплаты взимается штраф в размере 40 долларов США.

А вот таких услуг, как "централизованное отопление" и "горячее водоснабжение" в США нет. Американцы предпочитают обогреваться индивидуально, используя электро- и газовые котлы, электрические батареи, и т.д.

Из интересного: можно настроить оплату за потребленные услуги автоматическим списанием с карты.
Как же выглядят платежки?
Понимаем, да, что цифровизация в США уже давно идет, поэтому ниже показываю для наглядности, как может быть и у нас.
Тут вся платежка целиком (3 страницы!). Обратите внимание, сколько объяснений, цветовых вставок для понимания и... график потребления!
А так выглядит состав платежки за дом в США. У них даже отдельно предлагают стратегические разработки понятности платежки - https://www.fssi-ca.com/improve-customer-engagemen...

Перейдя по ссылке на сайт можно в интерактивной форме смотреть на составные части платежки, нажимая в отмеченных местах
Итого фишки НОА:

  • Страхование отдельно дома, отдельно квартиры
  • Правление НОА может отклонить кандидатуру потенциального покупателя. Они могут это сделать по ряду причин. По финансовым соображениям (у вас недостаточный доход или сбережения), из-за числа жильцов (в семье два человека, а приобретаемая квартира включает три спальни), или вы намерены сдавать ее в аренду, а не проживать в ней лично. Вместе с тем, правление НОА не имеет права произвольно отклонить вашу кандидатуру по причине расы, пола, религии, нетрудоспособности или состава семьи.
  • Обязательные правила проживания (например, запрет на сдачу жилья через AirBnB и подобные сервисы, или вообще запрет сдачи в аренду без согласования с HOA; запрет домашних животных)
  • Четкие правила внешнего вида зданий. Если я решу перекрасить дом или срубить и посадить другие деревья, мне нужно отправить детальный план в ассоциацию и получить разрешение, иначе придется платить штраф. В худшем случае на меня могут подать в суд.
    Эти правила предусматриваются тремя документами:
    - CC&R's - это "Covenants, Conditions, and Restrictions". То есть все те "можно и нельзя"
    - Bylaws - это что-то вроде приложений, описывающих "можно и нельзя" в отношении конкретно поведения собственников и т.д. Типа "не селить гостей из AirBnB"
    - Rules. Правила обычно представляют собой сухую выжимку из двух вышеуказанных документов: то есть "вкратце для тупых поясняем, что..."
  • Соблюдение правил обеспечивается штрафами. А если вы не хотите платит штраф или у вас на это нет денег - НОА юридически имеет право через суд довести все вплоть до того, что ваш дом выставят на аукцион, чтобы взыскать с вас требуемую сумму. Например: Штраф за не убранный вовремя мусорный бак составляет $25, присылают письмо-напоминание два раза, а на третий раз – уже счет.
Размер штрафов устанавливается HOA, все нормы и правила расписаны в уставе, который новым жильцам присылается в бумажном варианте и который можно прочитать онлайн.

Избежать взносов и организационных проволочек можно: в некоторых районах жители решают проголосовать против создания НОА, но это редкость. Обычно только фермы и дома за чертой городов не входят в ассоциации.
Итого минусы НОА:

Не все собственники согласны с тем, что преимущества НОА перевешивают ограничения. Фактически, некоторые покупатели рассматривают ограничения, наложенные на то, в какой цвет они могут красить свой дом, какой тип транспортного средства они могут припарковать на своей подъездной дорожке, какие типы флагов они могут вывесить на своем доме, и другие правила НОА, как нарушение их прав.
Не помогает и то, что, если вы не соблюдаете правила, не оплачиваете штрафы или не выплачиваете взносы, НОА может наложить арест на ваш дом.
Согласно недавнему исследованию Уятта Кларка (Wyatt Clarke) из IBM и Мэтью Фридмана (Matthew Freedman) из Калифорнийского университета в Ирвине (University of California-Irvine), дома в НОА имели в среднем на 4% более высокую стоимость, чем аналогичные дома, не входившие в состав НОА. Хорошо управляемое НОА может положительно повлиять на внешний вид района, например, обеспечить аккуратный и последовательный внешний вид дома и нанять компании по ландшафтному дизайну, чтобы поддерживать в чистоте места общего пользования.
Полную статистику можно посмотреть тут
FCAR ОЦЕНИВАЕТ КОЛИЧЕСТВО ОБЩЕСТВЕННЫХ АССОЦИАЦИЙ США В 2021 ГОДУ МЕЖДУ 356000 ДО 358000

Ассоциации домовладельцев составляют около 58–63% от общего числа, кондоминиумы - 35–40%, а кооперативы на 2–4%

Для упрощения взаимодействия собран пакет контрольных списков "все, что вам нужно" для управления ассоциациями домовладельцев (8 бесплатных контрольных списков НОА)

И, кстати, риелтора обращают ОГРОМНОЕ внимание при продаже или сдаче в аренду домов/квартир именно на наличие в этом объекте НОА и ВСЕГДА указываются стоимость содержания такого объекта:
" The dollar amount for HOA dues differs from neighborhood to neighborhood. The amounts will range from insubstantial, to OUCH! For instance, in our Valencia Northpark community, the dues are currently $41 per month and this will likely remain the same for a number of years. That's a small price to pay when considering residents have access to three swimming pools, tennis courts, basketball courts and hot tubs. Then again, there are some neighborhoods with HOA's costing over $400 per month! Some might assume the more costly homeowner associations result in more benefits to the residents, but this isn't usually true.

CAUTION: when viewing the real estate listing information for any given property, NEVER assume the HOA amount posted in the listing is accurate. Always verify, before making an offer to buy. "

А еще у американцев есть подробная статистика по всем НОА и менеджмент-компаниям
Как Американцы взаимодействуют с НОА после покупки квартиры.

Первым делом "знакомятся"с ассоциацией. Пишут им письмо (электронное), прилагают доказательство о покупке (HUD). В письме задают такие вопросы:
  • правила въезда в квартиру (бывает, что надо оплатить move-in fee, внести deposit). Некоторые здания требуют предварительного бронирования грузового лифта и т.д.; сделайте это обязательно так как за несоблюдение правят грозят штрафы;
  • как платить HOA платеж, какая сумма и сроки, что в него входит;
  • правила парковки. Нужно ли покупать city sticker. Если квартиру купили без парковочного места то как арендовать, как стать на очередь и тд;
  • какие домовые услуги надо подключить, какими провайдерами пользуются местные жители;
  • какие правила ремонта. В какое время и дни можно "шуметь", что делать со строительным мусором, на какие виды работ нужно специальное разрешение (permit).
Так же запрашивают:
  • Устав ассоциации. Здесь будут рассмотрены права как члена и полномочия совета директоров, включая частоту заседаний совета, бюджет и порядок проведения оценок.
  • Финансовые документы. Что именно входит в homeowners association fee, и достаточно ли денежных средств в резерве для оплаты капитального ремонта и проектов.
  • CC&R и правила. Здесь будет проверяться терпимость к надзору. Если какие-либо правила не подходят, ищем другой дом.
  • Протоколы заседаний правления. Если есть серьезные проблемы с тем, как работает ассоциация, вы, вероятно, увидите знаки в протоколе собрания. Например, могут возникать серьезные разногласия между правлением и резидентами или даже с самими членами правления. Вы также можете узнать о крупных проектах и потенциальных финансовых проблемах, которые могут повлечь за собой разовую оценку.
После этого пришлют правила комплекса Rules and Regulations и пакет документов для заполнения ( кто будет жить в квартире, какие машины, животные и пр).
Финансы и комиссии

Самая большая проблема при покупке недвижимости с НОА заключается в том, что их деятельность в значительной степени скрыта. На некоторых рынках - а это бывает по-разному - потенциальные покупатели могут запросить финансовые отчеты. Если у вас есть доступ к ним, это, вероятно, будет сокращенная версия, но вы захотите посмотреть, есть ли у НОА резервы наличными или оно работает, по сути, от зарплаты до зарплаты.

Также вы можете задать продавцу ряд вопросов. Один умный вопрос, который стоит задать, - это какова была модель сборов НОА. Они растут каждый год? Небольшое увеличение - не о чем беспокоиться, но большие прыжки - это не нормально. Если был год, когда был большой подъем, спросите, что случилось. Если это был год, когда ассоциация добавила новые удобства - может быть, тренажерный зал или бассейн - тогда это увеличение могло бы иметь смысл. Если вы видите большой всплеск, и это не связано с логической причиной, это красный флаг - что-то не так.
Опыт менеджмент компании (HOA Management Company) работает постепенно и у нас (ОСМД-УК)
Контракты на полное управление услугами в США обычно включают (это то, к чему нам нужно стремиться):
  • Управление бухгалтерским учетом
  • Управление техническим обслуживанием - удовлетворение запросов домовладельцев на обслуживание (сломанные заборы, ставни в клубе необходимо перекрашивать и т.д.)
  • Управление нарушениями - администрация района проводит инспекции и проверки собственности, рассылает письма о нарушениях и осуществляет полный процесс принудительного исполнения.
  • Управление архитектурными запросами - обработка запросов на архитектурные отклонения и пересылка членам совета директоров или соответствующему комитету для рассмотрения / утверждения / отклонения - и отправка писем по запросу
  • Управление удобствами - обработка запросов на резервирование, управление ключами / брелками пула, элементами управления воротами и т.д.
Конкуренция работает жестко.
Вот один из примеров:
Как решаются вопросы технического обслуживания в вашем районе? Выдаются ли заказы на выполнение работ своевременно или на выполнение даже самого простого ремонта уходят недели? Практически все профессиональные управляющие компании НОА имеют список поставщиков, которых они используют на регулярной основе. К ним относятся ландшафтные дизайнеры, страховые компании, генеральные подрядчики и компании по техническому обслуживанию. Это означает, что вам не нужно рисковать, нанимая поставщика, который, возможно, не сможет выполнить поставку; ваша управляющая компания НОА уже провела за вас процедуру проверки.
И вот их сайт, где Spectrum Association Management подробно рассказывает, как заменить НОА)))
Так что же не так с ЖКХ?
У опыта США следует поучиться:

  1. Должники в три стадии. Сначала два уведомления, на третий раз счет со штрафом. Четвертая стадия - отключение от ЛЮБОЙ услуги (вода, электричество, домовое обслуживание) с выставлением двойного штрафа (за просрочку платежей и за восстановление подачи услуги)
  2. Страхование как дома, так и отдельных помещений вместе с имуществом решает большинство вопросов безопасности и ответственности. Так и собственник становится аккуратнее, и поводов воровства меньше.
  3. Каждый дом сам решает как обслуживаться, а если дом "убивается" - тоже есть штрафы
  4. При смене менеджерской компании выплачиваются "переходные" (Exit fees) - платеж за передачу всей информации новой компании. Вот тут под вопросом - возможно, удобнее бы было наличие на каждый дом открытого реестра данных (или не очень открытого - тут еще нужно думать).
  5. Четко прописанные правила проживания как в отдельных домах, так и в целом районе. CC&R's, Bylaws, Rules - сильно помогает с определенностью и дает понимание ответственности - кому правила не подходят там и не селятся. и конфликтов сразу меньше.
  6. Четкая статистика. И, что важно, такая статистика рассчитывает поднятие стоимости в домах с хорошим управлением и понижение с плохим. + включает механизмы "хочу как у них"! Хорошая конкуренция во благо развития.
  7. Отрытая информация выигрывает. Выигрывает та менеджерская компания, которая работает более открыто с понятными платежками и хорошей клиентской поддержкой. Рынок развивается в сторону открытости информации.
  8. Риелтора указывают ВСЕ платежи при продаже недвижимости.
  9. Застройщики сами запускают еще ДО строительства сервис всей инфраструктуры.
Так что же не так с ЖКХ?
В текущей ситуации все в проигрыше: и государство, и жители. И пока идёт это дурацкое противостояние самим себе, не будет работать рост жизни. Пока не будет полной открытости и возможности со стороны гос-ва развитию рынка жилых услуг (начать хотя бы с ликвидации ЖКСов и перейти в сервисы), не может жилой сектор приносить прибыль и развивать сам себя, для начала.

Если теория без практики - неэффективна, то практика без теории в нашем деле - губительна.
  • По принципу практика без теории дома продолжают разрушаться;
  • "низкие" тарифы съедаются другими платежами;
  • на неработающие КП продолжают выделяться средства, а первопричина этих проблем не убирается ("лечат" последствия, а не болезнь).
Выводы:
1
Определиться с терминами:
- не "жилищно-коммунальные услуги", а "услуги дома" или "домовые услуги"
2
Все тарифы и взносы должны учитывать себестоимость, а не придумывать разделение на части или наоборот сборную солянку. За искусственное занижение тарифов мы все равно платим полную цену, да еще и коррупционную составляющую, которая необратимо возникает при любом ручном управлении
3
Упор на развитие, а не стогнацию. Реальная цена за энергоносители стимулирует энергосбережение, то есть утепление зданий, применение возобновляемых источников, модернизацию сетей, развитие умных домов и т.д.
4
Тезис, мол, тогда вся зарплата будет идти на коммуналку и никому не будет дела для всего этого прогресса с энергосбережением никак не соответствует действительности.
Политикам следует не "бороться" за уменьшение тарифов, а создавать условия, которые позволят бизнесу платить большие зарплаты, а гражданам требовать их у своих работодателей.
Пример Польши и всех стран бывшего социалистического лагеря – яркий пример для нас.
30 лет назад Украина по уровню жизни была даже получше Польши, а потенциал экономический у нас был намного выше. У них подняли в разы тарифы в начале 90-х и запустили механизм модернизации, таким образом сейчас их экономика более чем вдвое более энергоэффективна, чем в Украине, как и уровень зарплат.
А вот например в Молдове, которые так же держат вроде бы низкие тарифы и результат такой же плачевный.
То есть и обратный пример ярко свидетельствует о том, какой путь развития лучше!
- - - - - - - - - - - - -
Лирика:
Сначала идут именно тарифы, а уже потом должны стать выше и зарплаты.

Чем выше тарифы, тем выше и зарплаты. А если ещё и посчитать себестоимость производства, электроэнергии, воды, обработки канализационных стоков, работы обслуживающих и управляющих организаций, то вообще интересно получится

Окажется, что все живут в домах и ходят в офисы на работу, где им платят зарплаты.
Т.е. если перестать придумывать, и посчитать реальную себестоимость, к которой и привязать все тарифы и взносы, то и тарифы выше, и зарплаты станут выше.
А если ещё перестать считать поднятием тарифов и зарплатами все мерять - посчитать "кошелек украинца" в разрезе сколько получает и сколько тратит, то мы выйдем на понимание, как работает экономика.

Тарифы должны быть реальными, в них должна быть заложена реальная и полная себестоимость без искажений и искусственных манипуляций. Потому что за так называемые "низкие тарифы" мы все равно платим дотациями из бюджета (т.е. из наших же карманов), да еще дополнительно коррупционную составляющую, которая необратимо наступает в условиях искаженной экономической системы.
Реальные же экономически обоснованные тарифы с привязкой к реальной себестоимости, во-первых, убирают среду для коррупции, во-вторых - положительно влияют на экономику. И потому, что стимулируют энергосбережение, позволяют лучше использовать бюджет и влияют на конечное повышение зарплат.

В мире кривых зеркал тоже как-то можно жить, но реальный мир гораздо комфортнее и эффективнее для жизни.

Совет: Сегодня реальность такова, что для возможности и контроля, и работы обслуживающих организаций самым адекватным путем, когда у сособственников дома не хватает своих знаний и сил на управление, делать так:
- создается ОСМД
- проводятся первичные подготовительные меры (приказ о вступлении в должность председателя, уведомление монополистов и ЖКСа о создании ОСМД, получение неприбыльности, открытие счета, заключение договоров на вывоз мусора, ээ, воду (по необходимости)
- смотрим варианты подрядчиков и заключаем договора на обслуживание ээ, сантехники, бухгалтерии, юридического сопровождения, охраны, страхования, и других видов безопасности и функционального обеспечения дома…


Какое может быть решение?
  1. Услуги для дома нужно и называть такими услугами, не приплетая сюда не имеющие отношения к делу слова, типа «коммунальный»
  2. Цифровизация в ЖКХ. Любая цифровизация полезна и покажет сразу все дыры и коррупционные схемы. Когда информация открыта - сложнее заниматься у самих себя воровством, удивляясь росту цен и низким зарплатам.
  3. Данные - основа развития. Без полной инвентаризации жилого фонда все реформы условны, т.к. не опираются на реальное состояние и первопричину такого состояния домов. Начать и разграничить с точной статистики количества ОСМД, управляющих компаний, компаний, предоставляющих услуги обслуживания (договор между ОСББ и ТОВ или ФОП об услугах, а не управление). Ликвидировать в конце-концов все ЖКСы и КП без роли (типа, КП "ОИС") и позакрывать "дыры" с ответственностью за ту же "придомовую территорию".
  4. Стимуляция запуска конкурентного рынка РАЗНЫХ управляющих компаний, обслуживающих организаций, отдельных предпринимателей по оказанию домовых услуг.

Последствия урбанизации и изменение климата опасным образом сочетаются, угрожая экологической, экономической и социальной стабильности в мире. Накапливаются свидетельства, что изменение климата создает уникальные проблемы для городов и их растущего населения.

Показываем на примерах с инструкциями

Провожу сравнение проектов и направлений в мире с Одесскими проектами