Що не так із ЖКГ?!
Embedded Files
У ЖКГ України хаос продовжується.
Пройдемося щодо ефективності механізмів та реальної ситуації на "ринку".
+ поміркуємо над рішеннями (без вигадування велосипеда).
Я розповім:
чому назва "ЖКГ" та похідні від нього "комунальні послуги" морально застаріли
що таке цей ринок будинкових послуг
результати аналізу та статистики по Одесі: скільки генерують багатоквартирні будинки грошей на рахунки обслуговуючих організацій
чому в Одесі немає "управляючих компаній", а що є
порівняння щодо внесків та генерації надходжень чотирьох найбільших в Одесі обслуговуючих компаній
трохи зачепимо забудовників і пройдемося по 55 об'єктах у порівнянні їх внесків
і дуже подивимося на приклади зі США: як працює система обслуговування, наскільки велика влада у їхніх аналогів нашим ОСББ і що можна застосувати з цього в нас.
Погнали)))
Погнали)))
Закон про ЖКП – удар по хаосу в комуналці
Закон про ЖКП – удар по хаосу в комуналці
Незважаючи на запевнення, що з ухваленням Закону України "Про житлово-комунальні послуги" хаос закінчився, не все так.
"Прийняття закону це великий крок до забезпечення якісних послуг для мільйонів мешканців багатоквартирних будинків. Взаємодіючи із Законом "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" він орієнтований на зміцнення в Україні інституту "ефективного власника". Його дія у комплексі із законами "Про енергетичну" ефективності будівель" та "Про Фонд енергоефективності" - це не просто нова якість житла, це запорука енергонезалежності нашої країни. А для кожної людини цей документ – це можливість впливати на надання якісних послуг за справедливою ціною. Тепер споживач може повністю спитати з виконавця послуг або керуючого про їхню діяльність та ефективність витрачання коштів, сплачених за комунпослуги. Це гарантія справедливих цін у платежах!"
І навіть є такі гарні картинки. ↑ За посиланням на зображенні можна дізнатись докладніше, про що йде мова
А тепер повернемося до реальності
А тепер повернемося до реальності
Почнемо огляд стану із простих визначень.
Цікаво, а хто читав визначення ЖКГ?
По ЗУ Про ЖКУ:
"житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг"
Стаття 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачає наступний перелік житлово-комунальних послуг:
житлова послуга – послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає:
- утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
- купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
2. комунальні послуги – послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
Так от, у переліку немає нічого "комунального".
Тобто. взагалі звідки взялося це "комунальні"? Де комуни? Може, все ж таки, просто "будинкові послуги" і все?))
Так далі і називатимемо їх і ось чому
Якийсь ринок уже в нас є, адже так?
Якийсь ринок уже в нас є, адже так?
Ринок — сукупність процесів та процедур, які забезпечують обмін між покупцями (споживачами) та продавцями (постачальниками) окремими товарами та послугами.
Ринки можуть набувати різних форм. Одним з головних критеріїв ринку є свобода дій учасників, що забезпечує наявність конкуренції (Sullivan, Arthur; Steven M. Sheffrin (2003). Economics: Principles in action. Upper Saddle River, New Jersey 07458: Pearson Prentice Hall. pp. 28. ISBN 0-13-063085-3. ).
Чим більша кількість незалежних учасників, тим вища конкурентність ринку. Ринок з одним основним продавцем та кількома покупцями називається монополією.
Спойлер: в Україні немає ринку будинкових послуг)))
Розбираємо чому
Розбираємо чому
Поточна ситуація на ринку (Одеса)
Житловий фонд міста Одеси складається з 9070 багатоквартирних будинків, з яких старих та аварійних – 901 будинок (приблизно 10% від загальної кількості). Невідкладного капітального ремонту вимагають приблизно 4532 будинки.
У період 2016-2020 років було створено 901 об'єднання співвласників багатоквартирних будинків. Загалом в Одесі створено 1371 ОСББ – це 15% загальної кількості будинків. 85% будинків, як і раніше, під «управлінням» ЖКСів.
Управляючих компаній близько 20, з них 8 - ЖКСи (точної статистики немає, т.к. не ведеться)
→ За даними статистики, в Одесі на 2020 рік 59,3 млн. кв.м. площі для проживання.
Мінімальний обсяг (₴3,81 ($0,14)/кв.м. – 2711,16 млн. грн. ($102,62 млн. на рік))
Очікуваний обсяг ринку за тарифу 8,90 грн/кв.м. - 6333,24 млн. грн. ($239,71 млн. на рік)
В середньому на кожну оселю близько 10% неплатників. Це близько 22,59 млн. грн./міс боргу. 271,08 млн. грн. на рік. $10,26 млн. на рік. Прогнозоване надходження з урахуванням неплатників $215,74 млн. на рік.
А що з керуючими компаніями?
А що з керуючими компаніями?
Форми управління багатоквартирним будинком
1. Управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками.
За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Стаття 9 ЗУ "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку"
Управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
п. 14. ст. 1 ЗУ "Про житлово-комунальні послуги"
І так вже на практиці виходить, що укладати договори з кожним співвласником, та ще й не в новобудові дуже невигідно.
Тому в Одесі, наприклад, немає жодного управителя у розумінні Закону.
На практиці застосовується формат взаємодії:
Створили ОСББ
Уклали договір підряду з обслуговувальною організацією (є і такі, хто з ЖКС уклали))
А вже в ролі цього підрядника з обслуговування будинку виступають і ФОП, і ТОВ, і Кооперативи.
Розподіл обов'язків при цьому може бути абсолютно будь-яким смаком. Є й ті, хто повне управління передали до ЖКС – розпорядження рахунком, підписання договорів від імені ОСББ тощо. При цьому відповідальність за фінансову та організаційну частину залишається за головою правління ОСББ - не тому відправили гроші КК - відповідає не КК, а ОСББ. Для багатьох, як і раніше, такий ризик виправданий для дотримання низької вартості утримання будинку.
Зрозуміло, що залишаються і ОСББ, які самі зрозуміли, як можна укладати договори з іншими підрядниками безпосередньо - ФОП електрики, сантехніки, клінінг тощо.
Ось як виглядає порівняння за кількістю будинків, що обслуговуються.
(і) ТОП найкращих керуючих житлово-комунальних компаній за версією www.048.ua:
Суворовський (504 житлові будинки, 947 820 кв.м., Тариф ≈4,03 грн/кв.м., Надходження 3 819 714,6 грн/міс) 36,7% від ОСББ та 5,6% від усього ринку
Ренесанс (102 житлові будинки, 4 бізнес-центри, 280 000 кв.м., тариф ≈5,4 грн/кв.м., надходження 1 512 000 грн/міс) 7,4% від ОСББ і 1,1% від всього ринку
Наш Дім (43 житлові будинки, 515 000 кв.м., Тариф ≈14,6 грн/кв.м., Надходження 7. 519 000 грн/міс) 3,1% від ОСББ та 0,5% від усього ринку
Комфорт Сервіс (42 житлові будинки, 500 000 кв.м., Тариф ≈6 грн/кв.м., Надходження 3 000 000 грн/міс) 3% від ОСББ та 0,4% від усього ринку
Євроформат (немає даних)
Тобто. під керуванням Управляючих компаній знаходиться близько 700 будинків. Частина їх у форматі договору ОСББ-УК.
А що забудовники?
Вони теж свої керуючі компанії роблять
→ Забудовників у Одесі – близько 80 компаній. Основних 28. З них близько 10 мають свою керуючу компанію.
(і) Я проаналізував 55 об'єктів.
Станом на 12.06.2021
мінімальний тариф – 3,81 грн/кв.м. ОСББ «Садова 16» (вул. Садова, 16. 3 поверхи, 55 квартир).
максимальний – 27,85 грн/кв.м. ОСББ «Білий дім» (пр-т Академіка Глушка, 32. 24 поверхи, близько 700 квартир).
Середній тариф складає 14,16 грн/кв.м.
За даними статистики, в Одесі на 2020 рік 59,3 млн. кв.м. площі для проживання. Це якщо кожен заплатить за мінімальним тарифом – 225,93 млн. грн. на місяць.
Але сплачують не всі. ЖКГ працюють у борг, т.к. оплата минулого місяця надходить у наступному, і з підрядниками їм треба розраховуватися відразу. Так формується постійний борг за один місяць. В середньому на кожну оселю близько 10% неплатників. Це близько 22,59 млн. грн./міс боргу.
А що з будинковими послугами у світі?
А що з будинковими послугами у світі?
В англійській є словосполучення housing and utilities (еквівалент ЖКГ). Додайте до нього слово payments – і вийде аналог комунальних платежів (housing and utilities payments). Сплатити комуналку: англійською – to pay for housing and utilities.
Тобто. те, що в нас за звичкою та в законах продовжують писати "комунальне" (хоча пам'ятаємо, що комун вже немає давно), у розвинених країнах просто: платіж за будинок.
А ось і Світовий рейтинг споживчих цін та рівня життя Numbeo дозволяє оцінити, в яких країнах доводиться найбільше платити за будинкові послуги (правда, так краще і зрозуміліше звучить?!).
Графік: основні (електрика, опалення, вода, сміття) для квартири 85м2, послуги (щомісячно)
Німеччина (1 місце). Вартість будинкових послуг складає $3,11 за кв. на місяць у середньому.
Польща (18 місце). Вартість будинкових послуг складає $2,21 за кв. на місяць у середньому.
Румунія (49 місце). Вартість будинкових послуг складає $1,34 за кв. на місяць у середньому.
Україна на 56 місці – середній платіж за квартиру визначений у розмірі $1,28 на місяць у середньому.
У світі
Монополізація на ринку не допускається.
Керуючі компанії працюють у умовах жорсткої конкуренції.
У більшості країн ЄС мешканці багатоквартирних будинків самі обирають постачальників послуг, які запропонують вигідніші тарифи. При цьому всі постачальники мають рівний доступ до комунальних мереж, що належать державі.
У Великій Британії, Німеччині, Франції поширена практика відключення води та електрики, а штрафи надзвичайно великі. Причому достатньо прострочити оплату лише на кілька днів. І «невідключених» боржників там немає в принципі.
Ще в низці країн є практика оплати комунальних послуг наперед. У будинку встановлюються лічильники із терміналами для миттєвої оплати. Власник нерухомості поповнює свою картку, прикладає картку до терміналу на лічильнику і миттєво відбувається списання коштів і, наприклад, електрика моментально включається.
Порівняємо з домоуправлінням у США
Порівняємо з домоуправлінням у США
Основне питання до керуючих компаній або ОСББ у нас – куди йдуть гроші. В Америці цю проблему вирішили інакше.
У США є Асоціація домовласників (HOA – Homeowner's association), а є менеджмент компанія (HOA Management Company), яка управляє кількома HOA. HOA – аналог ОСББ або, швидше, асоціації ОСББ. А платіж називається homeowners association fee.
HOA - це популярний термін для "асоціації спільноти", але може мати й інші назви, такі як: асоціація власників власності (POA), розвиток спільних інтересів та спільнота змішаного використання. Хоча між ними є відмінності, загальна функція залишається такою самою: керувати районом у демократичний спосіб підтримки цілісності спільноти, а також цінностей власності.
НОА складаються з домовласників і керуються обраною або найнятою радою директорів. У великих співтовариствах правлінням НОА нерідко керує штатний менеджер. У всіх випадках члени НВА мають право голосу у рішеннях спільноти та впровадженні нових правил.
Відео для розминки)
А ось для розминки відео однієї з американських компаній, де вони пояснюють, що таке НОА або асоціація домовласників
(!) Так виглядає сайт Асоціації домовласників (HOA - Homeowner's association)
(!) А так виглядає сайт управління компанії (HOA Management Company)
Заздалегідь дізнавайтеся, де знаходиться ваша майбутня квартира – у кооперативі чи звичайному будинку. Частка в кооперативі коштує вдвічі-втричі дешевше, але до списку обов'язкових щомісячних витрат входитиме, як правило, чимала плата HOA. Загалом чим елітніший комплекс, де знаходиться ваша квартира, тим вищими будуть абонентські внески.
Особливість.
Врахуйте, що асоціація власників нерухомості в США - орган, для якого не передбачено регулювання на державному рівні. Тобто, кожна асоціація сама встановлює свої правила. Наприклад, асоціація будинку може вирішити, що мешканці не мають права заводити свійських тварин чи прикрашати вікна на свята. Такі нюанси варто дізнатися заздалегідь, адже порушення правил – солідний штраф.
Асоціації домовласників існують не в усіх районах, тому американці мають вибір, купити нерухомість у тому місці, яке обслуговує НОА, або поза цим. Однак насправді виявляється, що найбільш привабливі варіанти житла в межах міста з гарною інфраструктурою для середнього класу знаходяться під наглядом тієї чи іншої асоціації. Причому НОА з'являються в районі чи не раніше за саму споруду.
Будівельна фірма наймає приватну керуючу компанію на час забудови району, щоб стежила за порядком і займалася маркетингом будинків. Коли будівництво закінчується, мешканці можуть залишити цю саму керуючу компанію або підписати договір з іншого.
Сенс НОА - вирішувати проблеми спільноти силами та рішеннями власників будинків чи квартир.
Тобто, щоб НОА існувало, має спочатку бути якась спільнота - наприклад, багатоповерховий житловий будинок або котеджне селище або просто розташовані недалеко один від одного приватні будинки, які вирішили об'єднатися.
Об'єднавшись, люди обирають керівників НОА (президента, відповідального за бухгалтерію тощо), реєструють своє НОА як компанію, роблять необхідні фінансові резерви (у Каліфорнії, близько 10% від обороту має бути як гарантійний фонд, до якого торкатися заборонено) та починають функціонувати.
Посади в НВА. Президент, бухгалтер, відповідальний за організацію свят – усі посади в асоціації обираються. При цьому місцеві жителі працюють на благо району лише на волонтерських засадах, тобто безплатно. Як правило, це пенсіонери або у цих людей вже є робота, але вони дуже дбають про свій район.
Внески. Залежно від того, що входить до пакету їх послуг, щомісячний внесок варіюватиметься від $50 до $4 тис на рік. Іноді в суму абонентської плати вже входить вивіз сміття, страховка від пожежі, плата за воду та каналізацію, паркування, так що окремо за все це не потрібно. Зазвичай 20-25% цих коштів надходить на накопичувальний рахунок, решта витрачається на поточні витрати. У штаті Техас, наприклад, НОА на приватні низькоповерхові будинки (загалом близько 2 тисяч будівель) внесок $550 на рік. Платити можна щокварталу або все одразу, але обов'язково. Боржників чекають на серйозні неприємності: крім штрафу, керуюча компанія може накласти арешт на майно.
Цікаво
Деякі компанії разом із вашими показниками у рахунку вказують також «витрата», наприклад, ваших сусідів (анонімно) чи середньому штату. Таким чином, ви можете зрозуміти, наскільки економно використовуєте ресурси – політика держави спрямована саме на це. З цією ж метою комунальні компанії пропонують різні пакети послуг та тарифи (наприклад, нічний або розрахований на «непопулярний» годинник).
Обов'язки НВА. Входить підтримка чистоти на вулицях, посадка квітів та дерев, догляд за газонами, ремонт зрошувальної системи. За станом басейну, тенісного корту та спортзалу, що є на території району, також слідкує НОА. У її функції входить і організація місць для паркування: наприклад, обмеження стоянок на вулиці, щоб не ускладнювати доступ швидкої невідкладної допомоги, пожежної машини або поліції. Окрім того, асоціація влаштовує свята для мешканців району.
Крім того, в кожному будинку є як мінімум одна людина (superintendant, або просто super), яка стежить за порядком. Найчастіше він постійно живе в будинку і займається всім, що потрібно в будинку: прибирає на вулиці та в приміщенні, пилососить, стежить за індивідуальним опаленням, робить дрібний ремонт сантехніки, стежить за квітами влітку, відповідальний за ялинку та гірлянди взимку та багато іншого. Також із HOA fee виділяються гроші на ремонт будинку. Рішення про виділення певних сум грошей приймається комісією мешканців або загальними зборами, а менеджмент будинку щороку подає фінансовий звіт на зборах. За такої системи кожен долар перебуває під контролем, а вдома зазвичай набагато затишніше та функціональніше.
Сфера контролю НОА досить широка (варто повчитися)))
Сфера контролю НОА досить широка (варто повчитися)))
Області, якими НОА може управляти за межами бюджету та фінансів власності, включають (але не обмежуються):
Мінімальна тривалість оренди
Як часто можна орендувати квартиру
Як довго ви повинні володіти нерухомістю, перш ніж її можна буде здавати в оренду
Стандарти та процедури затвердження орендарів
Чи потрібна застава, якщо довгостроковий орендар переїжджає в мебльоване приміщення (зазвичай, всі квартири здаються без меблів)
Плата за подання заяви на довгострокову оренду
Чи потрібна перевірка кредитоспроможності
Години роботи будь-яких місць загального користування, таких як басейн або фітнес-центр
Правила паркування (наприклад, чи може власник дозволити будь-кому використовувати свій простір у короткостроковій перспективі
НОА також контролюють бюджет усієї спільноти. У більшості випадків за фактичний бюджет мають проголосувати власники загалом, але саме НОА (за допомогою менеджменту) встановлює варіанти.
Бюджет впливає на ряд областей, включаючи (але не обмежуючись):
Ваші щомісячні (або в деяких випадках квартальні чи річні) внески до НОА
Яке обслуговування виконуватиметься (види та якість)
Звідки фінансуватиметься резервний фонд НОА (гроші відкладені на випадок надзвичайних ситуацій)
Будь-які можливі доповнення або зміни у зручності
Чи буде додано оцінку (додатковий рахунок до того, що ви платите щомісяця, як правило, для покриття будь-яких не передбачених у бюджеті видатків)
Який вид страхування буде у майна (будинки та квартири окремо)
Ремонт/заміна частин вашої квартири, які вам не належать (у деяких випадках даху та вікна).
Купуючи житло у певних районах, новий власник автоматично стає абонентом HOA. І будинкові послуги, і капітальний ремонт – все робиться через асоціацію домовласників. Справді, деякі асоціації домовласників вимагають дуже високих плат. І тому є дві причини.
Форма власності
Люди можуть купити не окрему квартиру у будинку, а частку у кооперативі. Таке житло коштує вдвічі-втричі дешевше, але внески в асоціацію домовласників виявляються на рівні практично орендної плати.
Дороге житло
Квартири в хмарочосах Манхеттена коштують істотно дорожче за ті, що в Брукліні або Квінсі Нью-Йорка. І внески до асоціації домовласників, відповідно у них вищі. До цих внесків входять не лише стандартні будинкові послуги. Тут і утримання басейну, тенісного корту, ігрового майданчика та іншої інфраструктури цієї асоціації.
Які види послуг потрібно оплачувати поза НОА?
Які види послуг потрібно оплачувати поза НОА?
Вода
Воду в США не прийнято заощаджувати, тим паче коштує вона недорого. Середньостатистичний американець витрачає близько 3 тисяч галонів води на місяць. Це приблизно 10-11 кубометрів води. Один кубічний метр води загалом становить 55-60 центів.
На одну особу на місяць припадає $5,5-$6. Через низький тариф на воду, господарі орендних квартир часто взагалі не стягують додаткової плати за неї.
Опалення
Ціна за опалення в штатах відрізняється. У південних штатах, наприклад, воно взагалі не передбачено. У деяких будинках є центральне опалення без лічильників. Його оплата входить у вартість оренди житла. У деяких будинках встановлені газові казани. Опалення в таких будинках коштуватиме $80-110 на місяць.
У багатоквартирних будинках можуть встановлюватися індивідуальні HVAC (Heating, ventilation, and air conditioning). По суті це нагадує спліт-системи, які працюють як на охолодження, так і на обігрів.
Електрика
На електрику США здійснюється велике навантаження. Будинки американців максимально обладнані технікою: потужні пральні та сушильні машини, посудомийки, духовки та інші енергоприлади. Все це потребує великих витрат.
У середньому 1 кВт у США коштує $0,13. Найдорожче електрика обходиться у Новій Англії. Так, у штаті Коннектикут 1 кВт коштує $0,22. Вдвічі дешевша електрика в штатах Луїзіана та Вашингтон – $0,09 за 1 кВт. У середньому за невелику квартиру на місяць виходить близько $100.
Газ (для кухни)
в среднем обходится в $20-30 в месяц. Эта затрата не столь сильно ощущается относительно других платежей.
Сервіси та передплати
Ймовірно, у США немає сім'ї, яка б не замовляла товари на Amazon. Без передплати на доставку потрібно чекати кілька днів. А якщо підключити Amazon Prime за $12 на місяць, то доставка здійснюється наступного дня, а іноді навіть за кілька годин.
Незважаючи на величезну кількість каналів кабельного телебачення, багато жителів США мають підписки на Netflix, HBO та подібні послуги.
Податки на нерухомість
Виплачувати Property Tax можна або раз на рік, або раз на квартал, на розсуд власника. Розмір податку на нерухомість залежить від багатьох факторів: району, розміру будинку, року побудови, інфраструктури навколо та ін. Податок на невеликий будинок з 3 спальнями може починатися від $2 тис. на рік.
Паркування
Якщо американець живе у багатоквартирному будинку, то, найімовірніше, йому потрібно буде додатково платити за паркування. У Лос-Анджелесі та Сан-Франциско, наприклад, вартість паркування, найчастіше, вже включено в оренду. У Нью-Йорку, навпаки. Звичайна річ, коли паркування доводиться платити додатково. Вартість наземного паркування починається від $40 на місяць, за підземний паркінг – від $100.
Страхування на нерухомість
Американці практично завжди діють за безризиковою моделлю, розуміючи, що краще застрахувати все, що можна, ніж потім нести великі втрати. Майже кожен американець має страховку від пожеж; Нерідко будинки страхують від землетрусів, затоплень, стихійних лих. Додатково включають до полісу кондиціонери, електропроводку, сантехніку. Річна вартість страховки – 1–5% вартості житла (залежно від включених послуг). Страхування на невелику квартиру починається від $250 на рік.
(!) Основними витратними статтями будинкових платежів у США є опалення, електроенергія та інтернет. Вода та побутовий газ у США коштують не дорого, тому суттєво на загальну суму будинкових послуг не впливають.
Для економії, наприклад інтернет платежів, американці використовують wifi, за допомогою маршрутизатора можна непогано заощадити, розділивши абонентську плату на 2-3 квартири.
Збори за спеціальні послуги також є. Наприклад
Плата за поїздку: щоразу, коли місто має відправити когось, щоб вимкнути або включити лічильник води або надіслати остаточне повідомлення про відключення, стягується плата у розмірі 15 доларів за поїздку.
Штрафи: Рахунки за будинкові послуги, які не сплачені повністю до встановленого терміну, вважаються простроченими, і на них стягується штраф у розмірі 7,5%. Міська влада також надішле клієнту прострочене повідомлення поштою. Якщо прострочені платежі не були отримані муніципалітетом протягом 7 днів після повідомлення, буде надіслано повідомлення про відключення. Якщо прострочені платежі не будуть сплачені протягом 7 днів після повідомлення про відключення, вода буде вимкнена. У разі відключення води через несплату стягується штраф у розмірі 40 доларів США.
А ось таких послуг, як "централізоване опалення" та "гаряче водопостачання" у США немає. Американці воліють обігріватися індивідуально, використовуючи електро-і газові котли, електричні батареї, і т.д.
З цікавого можна налаштувати оплату за спожиті послуги автоматичним списанням з картки.
Як виглядають платіжки?
Як виглядають платіжки?
Розуміємо, так, що цифровізація у США вже давно йде, тому нижче показую для наочності, як може бути й у нас.
Тут вся платіжка повністю (3 сторінки!). Зверніть увагу, скільки пояснень, колірних вставок для розуміння та графік споживання!
2021UtilityBill.pdf
А так виглядає склад платіжки за будинок у США. Вони навіть окремо пропонують стратегічні розробки зрозумілості платіжки
Перейшовши за посиланням на сайт, можна в інтерактивній формі дивитися на складові частини платіжки, натискаючи у зазначених місцях
Плюси НОА:
Плюси НОА:
Страхування окремо будинки, окремо квартири
Правління НВА може відхилити кандидатуру потенційного покупця. Вони можуть це зробити з низки причин. З фінансових міркувань (у вас недостатній дохід або заощадження), через кількість мешканців (у сім'ї дві людини, а квартира, що купується, включає три спальні), або ви маєте намір здавати її в оренду, а не проживати в ній особисто. Водночас правління НОА не має права довільно відхилити вашу кандидатуру через расу, стату, релігію, непрацездатність або склад сім'ї.
Обов'язкові правила проживання (наприклад, заборона здачі житла через AirBnB і подібні сервіси, або взагалі заборона здачі в оренду без погодження з HOA; заборона домашніх тварин)
Точні правила зовнішнього вигляду будівель. Якщо я вирішу перефарбувати будинок або зрубати та посадити інші дерева, мені потрібно відправити детальний план до асоціації та отримати дозвіл, інакше доведеться платити штраф. У найгіршому випадку на мене можуть подати до суду.
Ці правила передбачаються трьома документами:
- CC&R's – це "Covenants, Conditions, and Restrictions". Тобто всі ті "можна і не можна"
- Bylaws - це щось на зразок додатків, що описують "можна і не можна" щодо конкретно поведінки власників і т.д. Типу "не селити гостей з AirBnB"
- Rules. Правила зазвичай являють собою суху вичавку з двох вищевказаних документів: тобто "коротко для тупих пояснюємо, що..."
- Дотримання правил забезпечується штрафами. А якщо ви не хочете платити штраф або у вас на це немає грошей – НОА юридично має право через суд довести все аж до того, що ваш будинок виставлять на аукціон, щоб стягнути з вас потрібну суму. Наприклад: Штраф за неприбраний вчасно сміттєвий бак становить $25, надсилають лист-нагадування двічі, а втретє – вже рахунок.
Розмір штрафів встановлюється HOA, всі норми та правила розписані у статуті, який новим мешканцям надсилається у паперовому варіанті та який можна прочитати онлайн.
Уникнути внесків та організаційних зволікань можна: у деяких районах мешканці вирішують проголосувати проти створення НОА, але це рідкість. Зазвичай тільки ферми та будинки за межею міст не входять до асоціації.
Мінуси НОА:
Мінуси НОА:
Не всі власники згодні з тим, що переваги НВА переважують обмеження. Фактично деякі покупці розглядають обмеження, накладені на те, в який колір вони можуть фарбувати свій будинок, який тип транспортного засобу вони можуть припаркувати на своїй під'їзній доріжці, які типи прапорів вони можуть вивісити на своєму будинку, та інші правила НОА, як їх порушення прав.
Не допомагає і те, що, якщо ви не дотримуєтеся правил, не сплачуєте штрафи або не сплачуєте внески, НОА може накласти арешт на ваш будинок.
Повну статистику можна подивитися тут
Згідно з недавнім дослідженням Уятта Кларка (Wyatt Clarke) з IBM та Метью Фрідмана (Matthew Freedman) з Каліфорнійського університету в Ірвіні (University of California-Irvine), будинки в НОА мали в середньому на 4% вищу вартість, ніж аналогічні будинки, що не входили до складу НОА. Добре кероване НОА може позитивно вплинути на зовнішній вигляд району, наприклад забезпечити акуратний і послідовний зовнішній вигляд будинку і найняти компанії з ландшафтного дизайну, щоб підтримувати в чистоті місця загального користування.
FCAR ОЦІНЮЄ КІЛЬКІСТЬ ГРОМАДСЬКИХ АСОЦІАЦІЙ США У 2021 РОКУ МІЖ 356000 ДО 358000
Асоціації домовласників становлять близько 58-63% від загальної кількості, кондомініуми - 35-40%, а кооперативи на 2-4%.
Для спрощення взаємодії зібрано пакет контрольних списків "все, що вам потрібно" для управління асоціаціями домовласників (8 безкоштовних контрольних списків НОА)
І, до речі, рієлтори звертають ВЕЛИЧЕЗНУ увагу при продажі або здачі в оренду будинків/квартир саме на наявність у цьому об'єкті НОА та ЗАВЖДИ вказуються вартість утримання такого об'єкта:
" The dollar amount for HOA dues differs from neighborhood to neighborhood. The amounts will range from insubstantial, to OUCH! For instance, in our Valencia Northpark community, the dues are currently $41 per month and this will likely remain the same for a number of years. That's a small price to pay when considering residents have access to three swimming pools, tennis courts, basketball courts and hot tubs. Then again, there are some neighborhoods with HOA's costing over $400 per month! Some might assume the more costly homeowner associations result in more benefits to the residents, but this isn't usually true.
CAUTION: when viewing the real estate listing information for any given property, NEVER assume the HOA amount posted in the listing is accurate. Always verify, before making an offer to buy. "
А ще в американців є докладна статистика з усіх НОА та менеджмент-компаній
А ще в американців є докладна статистика з усіх НОА та менеджмент-компаній
Як Американці взаємодіють із НОА після покупки квартири.
Насамперед "знайомляться" з асоціацією. Пишуть їм лист (електронний), додають доказ про покупку (HUD). У листі ставлять такі питання:
правила в'їзду до квартири (буває, що треба сплатити move-in fee, внести deposit). Деякі будівлі потребують попереднього бронювання вантажного ліфта тощо; зробіть це обов'язково оскільки за недотримання правлять загрожують штрафи;
як платити HOA платіж, яка сума та терміни, що до нього входить;
правила паркування. Чи потрібно купувати city sticker? Якщо квартиру купили без місця для паркування то як орендувати, як стати на чергу і тд;
які будинкові послуги потрібно підключити, якими провайдерами користуються місцеві жителі;
які правила ремонту. В який час і дні можна "галасувати", що робити з будівельним сміттям, на які види робіт потрібен спеціальний дозвіл (permit).
Також запитують:
Статут асоціації. Тут будуть розглянуті права як члена та повноваження ради директорів, включаючи частоту засідань ради, бюджет та порядок проведення оцінок.
Фінансові документи Що саме входить у homeowners association fee, і чи достатньо коштів у резерві для оплати капітального ремонту та проектів.
CC&R та правила. Тут перевірятиметься терпимість до нагляду. Якщо якісь правила не підходять, шукаємо інший будинок.
Протоколи засідань правління. Якщо є серйозні проблеми з тим, як працює асоціація, ви, мабуть, побачите знаки у протоколі зборів. Наприклад, можуть виникати серйозні розбіжності між правлінням та резидентами або навіть із самими членами правління. Ви також можете дізнатися про великі проекти та потенційні фінансові проблеми, які можуть спричинити разову оцінку.
Після цього надішлють правила комплексу Rules and Regulations і пакет документів для заповнення (хто житиме в квартирі, які машини, тварини тощо).
Фінанси та комісії
Фінанси та комісії
Найбільша проблема при купівлі нерухомості з НОА полягає в тому, що їхня діяльність значною мірою прихована. На деяких ринках – а це буває по-різному – потенційні покупці можуть попросити фінансові звіти. Якщо у вас є доступ до них, це, ймовірно, буде скорочена версія, але ви захочете подивитися, чи є у НОА резерви готівкою, чи воно працює, по суті, від зарплати до зарплати.
Також ви можете поставити продавцю низку питань. Одне розумне питання, яке варто поставити, – це яка була модель зборів НВА. Вони зростають щороку? Невелике збільшення - нема про що турбуватися, але великі стрибки - це не нормально. Якщо був рік, коли було велике піднесення, запитайте, що сталося. Якщо це був рік, коли асоціація додала нові зручності – можливо, тренажерний зал чи басейн – тоді це збільшення могло б мати сенс. Якщо ви бачите великий сплеск, і це не пов'язане з логічною причиною, це червоний прапор – щось не так.
Досвід менеджменту компанії (HOA Management Company) працює поступово і у нас (ОСББ-УК)
Контракти на повне управління послугами в США зазвичай включають (це те, чого нам потрібно прагнути):
Управління бухгалтерським обліком
Управління технічним обслуговуванням - задоволення запитів домовласників на обслуговування (зламані паркани, віконниці в клубі необхідно перефарбовувати і т.д.)
Управління порушеннями - адміністрація району проводить інспекції та перевірки власності, розсилає листи про порушення та здійснює повний процес примусового виконання.
Управління архітектурними запитами - обробка запитів на архітектурні відхилення та пересилання членам ради директорів або відповідному комітету для розгляду/затвердження/відхилення - та надсилання листів на запит
Управління зручностями - обробка запитів на резервування, керування ключами / брелоками пула, елементами керування воротами тощо.
Конкуренція працює жорстко.
Конкуренція працює жорстко.
Ось один із прикладів:
Як вирішуються питання технічного обслуговування у вашому районі? Чи видаються замовлення на виконання робіт вчасно або на виконання навіть найпростішого ремонту йдуть тижні? Практично всі професійні компанії НОА, що управляють, мають список постачальників, яких вони використовують на регулярній основі. До них відносяться ландшафтні дизайнери, страхові компанії, генеральні підрядники та компанії з технічного обслуговування. Це означає, що вам не потрібно ризикувати, наймаючи постачальника, який, можливо, не зможе виконати постачання; ваша керуюча компанія НОА вже провела процедуру перевірки за вас.
І ось їхній сайт, де Spectrum Association Management докладно розповідає, як замінити НОА)))
То що ж не так із ЖКГ?
То що ж не так із ЖКГ?
У досвіду США слід повчитися:
У досвіду США слід повчитися:
Боржники у три стадії. Спочатку два повідомлення, втретє рахунок зі штрафом. Четверта стадія - відключення від будь-якої послуги (вода, електрика, будинкове обслуговування) з виставленням подвійного штрафу (за прострочення платежів та відновлення подачі послуги)
Страхування як будинку, так і окремих приміщень разом із майном вирішує більшість питань безпеки та відповідальності. Так і власник стає акуратнішим, і приводів крадіжки менше.
Кожен будинок сам вирішує як обслуговуватись, а якщо будинок "вбивається" - теж є штрафи
При зміні менеджерської компанії виплачуються "перехідні" (Exit fees) – платіж за передачу всієї інформації нової компанії. Ось тут під питанням - можливо, зручніше було б наявність на кожен будинок відкритого реєстру даних (або не дуже відкритого - тут ще потрібно думати).
Чітко прописані правила проживання як у окремих будинках, і у цілому районі. CC&R's, Bylaws, Rules – сильно допомагає з визначеністю та дає розуміння відповідальності – кому правила не підходять там і не селяться. та конфліктів відразу менше.
Чітка статистика. І, що важливо, така статистика розраховує підвищення вартості в будинках з хорошим керуванням та зниження з поганим. + включає механізми "хочу як у них"! Хороша конкуренція на благо розвитку.
Відкрита інформація виграє. Виграє та менеджерська компанія, яка працює більш відкрито зі зрозумілими платіжками та гарною клієнтською підтримкою. Ринок розвивається у бік відкритості інформації.
Рієлтори вказують ВСІ платежі під час продажу нерухомості.
Забудовники самі запускають ще до будівництва сервіс усієї інфраструктури.
То що ж не так із ЖКГ?
У поточній ситуації все у програші: і держава, і мешканці. І поки йде це безглузде протистояння самим собі, не працюватиме зростання життя. Поки що не буде повної відкритості та можливості з боку д-ви розвитку ринку житлових послуг (почати хоча б з ліквідації ЖКС і перейти в послуги), не може житловий сектор приносити прибуток і розвивати сам себе, для початку.
Якщо теорія без практики - неефективна, то практика без теорії у справі - згубна.
За принципом, практика без теорії будинку продовжують руйнуватися;
"низькі" тарифи з'їдаються іншими платежами;
на непрацюючі КП продовжують виділятися кошти, а причина цих проблем не забирається ("лікують" наслідки, а не хвороба).
Висновки:
Висновки:
Визначитись з термінами: - не "житлово-комунальні послуги", а "послуги вдома" або "будинкові послуги"
Усі тарифи та внески мають враховувати собівартість, а не вигадувати поділ на частини чи навпаки збірну солянку. За штучне заниження тарифів ми все одно платимо повну ціну, та ще й корупційну складову, яка незворотно виникає за будь-якого ручного управління
Наголос на розвиток, а не стогнацію. Реальна ціна за енергоносії стимулює енергозбереження, тобто утеплення будівель, застосування поновлюваних джерел, модернізацію мереж, розвиток розумних будинків та ін.
Теза, мовляв, тоді вся зарплата йтиме на комуналку і нікому не буде справи для цього прогресу з енергозбереженням ніяк не відповідає дійсності.
Політикам слід не боротися за зменшення тарифів, а створювати умови, які дозволять бізнесу платити великі зарплати, а громадянам вимагати їх у своїх роботодавців.
Приклад Польщі та всіх країн колишнього соціалістичного табору – яскравий приклад для нас.
30 років тому Україна за рівнем життя була навіть кращою за Польщу, а потенціал економічний у нас був набагато вищим. У них підняли в рази тарифи на початку 90-х і запустили механізм модернізації, таким чином зараз їхня економіка більш ніж удвічі енергоефективніша, ніж в Україні, як і рівень зарплат.
А от наприклад у Молдові, які так само тримають начебто низькі тарифи і результат такий самий плачевний.
Тобто і зворотний приклад яскраво свідчить про те, який шлях розвитку кращий!
Лірика:
Спочатку йдуть саме тарифи, а вже потім мають стати вищими і зарплати.
Чим вищі тарифи, тим вищі і зарплати. А якщо ще й порахувати собівартість виробництва, електроенергії, води, обробки каналізаційних стоків, роботи обслуговуючих та керуючих організацій, то взагалі цікаво вийде
Виявиться, що всі живуть у будинках і ходять до офісів на роботу, де їм платять зарплати.
Тобто. якщо перестати вигадувати, і порахувати реальну собівартість, до якої і прив'язати всі тарифи та внески, то і тарифи вищі, і зарплати стануть вищими.
А якщо ще перестати вважати підняттям тарифів та зарплатами все міряти – порахувати "гаманець українця" у розрізі скільки отримує і скільки витрачає, то ми вийдемо на розуміння, як працює економіка.
Тарифи мають бути реальними, у них має бути закладена реальна та повна собівартість без спотворень та штучних маніпуляцій. Тому що за так звані "низькі тарифи" ми все одно платимо дотаціями з бюджету (тобто з наших кишень), та ще додатково корупційну складову, яка незворотно настає в умовах спотвореної економічної системи.
Реальні ж економічно обґрунтовані тарифи з прив'язкою до реальної собівартості, по-перше, прибирають середовище для корупції, по-друге, позитивно впливають на економіку. І тому, що стимулюють енергозбереження, дозволяють краще використати бюджет та впливають на кінцеве підвищення зарплат.
У світі кривих дзеркал теж якось можна жити, але реальний світ набагато комфортніший і ефективніший для життя.
Порада:
Порада:
Сьогодні реальність така, що для можливості і контролю, і роботи обслуговуючих організацій найадекватнішим шляхом, коли у співвласників будинку не вистачає своїх знань та сил на управління, робити так:
створюється ОСББ
проводяться первинні підготовчі заходи (наказ про вступ на посаду голови, повідомлення монополістів та ЖКС про створення ОСББ, отримання неприбутковості, відкриття рахунку, укладання договорів на вивезення сміття, е, воду (за потребою)
дивимося варіанти підрядників і укладаємо договори на обслуговування е, сантехніки, бухгалтерії, юридичного супроводу, охорони, страхування, та інших видів безпеки та функціонального забезпечення будинку.
Яке може бути рішення?
Яке може бути рішення?
Послуги для дому потрібно і називати такими послугами, не приплітаючи сюди слова, що не мають відношення до справи, типу «комунальний»
Цифровізація у ЖКГ. Будь-яка цифровізація корисна і покаже одразу всі дірки та корупційні схеми. Коли інформація відкрита - складніше займатися у себе злодійством, дивуючись зростанню цін і низьким зарплатам.
Дані – основа розвитку. Без повної інвентаризації житлового фонду, всі реформи умовні, т.к. не спираються на реальний стан та першопричину такого стану будинків. Почати та розмежувати з точної статистики кількості ОСББ, керуючих компаній, компаній, що надають послуги обслуговування (договір між ОСББ та ТОВ або ФОП про послуги, а не керування). Ліквідувати нарешті всі ЖКСи та КП без ролі (типу, КП "ОІС") та позакривати "дірки" з відповідальністю за ту ж "прибудинкову територію".
Стимуляція запуску конкурентного ринку РІЗНИХ керуючих компаній, обслуговуючих організацій, окремих підприємців з надання будинкових послуг.
Почитать
Почитать
За даними Міністерства регіонального розвитку, з 18,6 млрд м³ газу, що постачаються населенню, ефективно використовуються лише 38%. Через марнотратство країна втрачає щороку 27,1 млн тонн нафтового еквівалента енергії. Це більше, ніж використовують Литва та Словаччина разом узяті
Скільки коштують електрика та газ в Україні і в Європі (+ІНФОГРАФІКА) Найдорожча комуналка — у Польщі, найкращий Інтернет — у Литві (станом на 2017 рік)
Досягнення Україною середнього значення енергоефективності для країн ЄС дозволить скоротити енергоспоживання на 27,1 мтне, що становить близько 29,9 млрд кубометрів газу і перевищує в 1,5 рази імпорт Україною газу у 2014 р.
Автор
Автор
Менеджер (управитель) житлових будинків (групи будинків)
Президент Асоціації Інноваційного Розвитку Домогосподарств
Юрист,
Експерт з розвитку Житлового сектору та Енергоефективності
Урбаніст, Ментор
↓
Я, як Менеджер з експлуатації, так само можу бути корисним у таких діях:
Перевірю та підкажу рішення у ваших проектах багатоквартирних будинків з точки зору подальшого життя будівлі по комунікаціях, інфраструктурі (включаючи озеленення, дитячі майданчики, зони дозвілля), систему обслуговування.
Порахую тарифи (внески) обслуговування та запропоную варіанти управління.
Для готелів та апартаментів зроблю систему віддаленого контролю, білінгу, безпеки в єдиному зрозумілому додатку та із залученням інвестицій (є свої інвестори).
Кому буде цікаво:
Архітекторам, дизайнерам інтер'єрів, будівельним компаніям, ріелторам, готелям.
Page updated
Google Sites
Report abuse